Veřejné dražby

Právě prodej nemovitosti, kterou majitel zastavil ve prospěch banky, ale nesplácí úvěr, je jednou z nejčastějších situací, kdy dochází k veřejným dražbám. Často se ale dražby využívají také k prodeji majetku z konkurzní podstaty. Podrobnosti už vysvětluje advokát Michal Žižlavský.

Michal Žižlavský: Veřejná dražba je proces, který je přísně upraven zákonem tak, aby byly splněny určité zákonné náležitosti. Zahajuje se na základě smlouvy, kterou uzavírá buď ta zmíněná banka, nebo správce konkurzní podstaty s dražebníkem, což je tedy osoba, která má státem udělenou koncesi k provádění dražeb. Na základě uzavřené smlouvy o provedení dražby se rozebíhá celý proces dražby, dochází k publikaci dražební vyhlášky, ta dražební vyhláška musí být vyvěšena příslušnou dobu, buďto jeden, nebo dva měsíce na centrální adrese. Centrální adresa je adresa na internetu, která se skrývá pod stránkou www.centralni-adresa.cz . Je to oficiální místo kde musí být povinně publikovány všechny weby, které se týkají nemovitostí.

Každý člověk totiž má mít ze zákona možnost seznámit se s tím, co se draží, kde se dražba koná a kdy se může zúčastnit prohlídky draženého předmětu nebo dražené nemovitosti.

Michal Žižlavský: Základní účel spočívá skutečně v tom, aby každý mohl zjistit že se dražba koná, aby se každý mohl té dražby zúčastnit a pokud nedojde k nějakým excesům toho typu, že se dražba koná za zavřenými dveřmi nějakého areálu, k čemuž v praxi už také došlo, tak probíhá tak že každý na ni má přístup. Pokud by došlo k nějakému excesu, jak jsem zmínil, tak pak existuje způsob jak to řešit, protože takové jednání není zákonem dovoleno.

Zákon rozlišuje dražby na dva typy - dobrovolné a nedobrovolné. Ty nedobrovolné navrhuje zpravidla banka, která hodlá postihnout majetek dlužníka, jež nesplácí úvěr.

Michal Žižlavský: Ta dobrovolná je zpravidla dražba, kterou navrhuje správce konkurzní podstaty, který zpeněžuje majetek z konkurzní podstaty, ale co se týče té dobrovolné dražby, tak ta je využitelná šířeji a každý, kdo vlastní nemovitost si ji může převést buďto kupní smlouvou, nebo dražbou. Může ji dražit v té dobrovolné dražbě a v takovém případě zade existuje určitá daňová odchylka. V případě že by tutéž nemovitost prodával kupní smlouvou, tak se daň z převodu nemovitostí vypočítává z ceny zjištěné znaleckým posudkem, nebo z kupní ceny, podle toho která cena je vyšší, ale v případě dražby se vypočítává z ceny dosažené vydražením. Zažil jsem případ, kdy cena jednoho areálu, zjištěná znaleckým posudkem činila 80 miliónů, vydražil se ten areál za 14 miliónů a dovedete si pak představit, jaký je tam rozdíl na dani.

Platí tedy, že nemovitosti nabízené ve veřejné dražbě je možné pořídit za výhodnější cenu než při běžném prodeji?

Michal Žižlavský: Samozřejmě dražba je jenom jednou z forem převodu vlastnického práva, může se stát že získáte nemovitost za velmi výhodnou cenu, může se stát že se cena v té dražbě vyšplhá, je to individuální záležitost, ale pokud se kupříkladu prodávají nemovitosti z konkurzní podstaty, tak bývá zájem nasadit tu cenu poměrně nízko, aby se vyvolal zájem o koupi nemovitosti a může se stát, že tedy získáte nemovitost za velmi výhodnou cenu.