Postup při koupi nemovitosti

Jan Borůvka: Dobrý den.

Pane inženýre, jestliže se člověk rozhodne kupovat byt nebo dům na vlastní pěst a nějaký si tedy vytipuje, je asi dobré si hlavně ověřit, jestli prodávajícímu ten, ta realita, chci říci, skutečně patří.

Jan Borůvka: Samozřejmě, to je to nejpodstatnější a bohužel i v tom někteří lidé chybují, že si nedostatečně ověřují nabývací titul, tak zvaný nabývací titul k nemovitosti.

Co to je tedy?

Jan Borůvka: Často stačí pouze nahlédnutí do katastru, kde nemusí být všechny informace zcela správně a aktuální, skutečně nejdůležitější je vždy listina, podle které ten či onen majitel, který prodává nemovitosti, dozná, že nemovitosti skutečně nabyl. Nabývací titul, nabývacím titulem může být listina typu dědického řízení, dokladu ze soudu a podobně.

Takže darovací smlouva, kupní smlouva.

Jan Borůvka: Přesně tak.

A tak dále. A pak ale zřejmě ještě přesto by si člověk měl na katastru ověřit, jestli přeci jenom nejsou nějaké další problémy, je to tak?

Jan Borůvka: Samozřejmě, na katastru může objevit řadu dalších závažných informací, zda na té nemovitosti nevázne nějaké břemeno a podobně.

Můžeme připomenout, že do katastru je dnes možné nahlížet i přes internet na adrese cuzk.cz. Pokud si laik zajde prohlédnout vyhlédnutý dům nebo byt, myslíte, že dokáže kvalifikovaně posoudit jeho stav nebo je účelné vzít si jako doprovod třeba stavebního experta?

Jan Borůvka: Sám jste naznačil, pokud laik si jde prohlédnout. Pokud někdo je opravdu laik, neměl by spoléhat pouze na své schopnosti a měl by se vyzbrojit tím, koho k té dané věci potřebuje, většinou to bývá stavař v rámci toho, je-li zájem o koupi nemovitosti a potom tuto nemovitost třeba nějakým způsobem přestavovat. Nebo to může být odborník jiného typu, bude-li se snažit dopídit ten nový, nastávající zájemce, ten majitel nový, nějakých postupů, jako je třeba budoucí třeba možné nakládání s nemovitostí, zda v územním plánu něco není, potom samozřejmě je nutné si sebou vzít někoho, kdo rozumí těmto záležitostem a stavební úřad například.

Kupní smlouvu je určitě dobré nechat na advokátovi nebo notáři. Jaké řešení doporučujete, pokud jde o platbu za nemovitost a kdy by měla platba proběhnout?

Jan Borůvka: Ano, pokud se jedná o smlouvy, jednoznačně zvlášť ty kupní bych doporučoval vždy aby sepisoval právník, nějaký advokát nebo notář. Pokud se jedná o zaplacení nemovitosti, to je velmi kritický bod celé transakce. Skutečně je dobře částku, kterou máme zaplatit za nemovitost, chtít, aby byla uložena na nějakém nezávislém účtu, buď například u notáře, u advokáta, v bance, a aby byla vyplacena až ve chvíli, kdy je zapsána nemovitost do katastru nemovitostí. To se týká jaksi pojištění jak kupujícího, tak i prodávajícího. Obě strany v podstatě v té chvíli mají svoje jisté, tedy pokud je nemovitost zapsána, stanete se skutečně vlastníkem, v té chvíli dostane ten, kdo prodával, své peníze a vy dostanete nemovitost.

Jinými slovy, stává se, že katastr vklad vlastnického práva zamítne?

Jan Borůvka: Může se to stát, pokud je například chyba v té smlouvě, která byla sepsána, to se může stát a potom by se skutečně mohlo stát, že zamítne tento vklad a přitom peníze, pokud nebyly takto uloženy předtím na jaksi nezávislém účtu, můžou být už jaksi pryč a vy se budete muset o ně teprve soudit.

Co byste poradil lidem, kteří nechtějí kupovat byt nebo dům sami, raději se obrátí na realitní kancelář? Ptám se proto, že těch realitek je hodně, jak vybrat tu správnou?

Jan Borůvka: Ano, sám jste zmínil, je jich hodně. Je to dáno naší poměrně špatnou legislativou v této oblasti, protože na volnou živnost každý může mít realitní kancelář poté, co dosáhne plnoletosti a má čistý rejstřík. Proto bych radil velkou obezřetnost při výběru realitní kanceláře. Myslím si, že prvním vodítkem může jednoznačně být to, zda kancelář dotyčná je členem Asociace realitních kanceláří České republiky či nikoli.

Je to záruka seriozních a kvalifikovaných služeb?

Jan Borůvka: Je to alespoň 1. vstup některé záruky, protože členové asociace musí splňovat řadu kritérií, které po ostatních realitních kancelářích zákon nevyžaduje, například i včetně pojištění odpovědnosti za činnost a tak dále.

Nakonec mám ještě jeden konkrétní posluchačský dotaz, který přišel během dne na náš záznamník. Posluchačka je spolu se švagrem spoluvlastníkem nemovitosti a švagr se rozhodl jí své 2 třetiny odprodat. Jak se v takovém případě stanovuje cena?

Jan Borůvka: Stanovení ceny v tomto případě je podstatné pouze pro to, pro toho švagra, protože pokud ta, ten menšinový nebo ten druhý spoluvlastník, kterému je nabídnuta ta nemovitost, tuto nemovitost za, ten podíl svůj nebo ten nabízený podíl nekoupí, tak ten, kdo mu ho nabízel, už nemovitost za nižší cenu nemůže prodávat. Čili nejedná se o to, za jakou cenu by to mělo být nabízeno, ale jedná se o to, že pokud ten podílník nabídne tomu spoluvlastníkovi nemovitost přednostně ke koupi, tak jí musí nabídnout za takovou cenu, za kterou jí posléze bude nabízet, pokud by si tento spoluvlastník tu nemovitost nekoupil. Nesmí jí potom prodat za levnější cenu.

Na naše otázky v závěrečném dílu Vašeho tématu odpovídal inženýr Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří. Děkuji, hezký den, nashledanou.

Autorizovaným pořizovatelem elektronického přepisu pořadů Českého rozhlasu je ANOPRESS IT, a.s. Texty neprocházejí korekturou.