Ceny nemovitostí u nás, deregulace nájemného a vstup do EU

Host (Pavel Kohout): Dobrý den.

Host (Přemysl Chaloupka): Dobrý den.

Moderátor (Vladimír Kroc): Pane Kohoute, vy se netajíte názorem, že v některých oblastech sou u nás ceny bytů, domů i pozemků nadsazené a že lidé, kteří považují investování do nemovitostí za prozřetelné, mohou být ve svých očekáváních v delším časovém horizontu zklamáni. Parafrázuji vás správně?

Host (Pavel Kohout): Více méně. Ono je to složitější, protože tam záleží na lokalitě, záleží tam na tom, jestli se jedná o rezidenční nemovitost nebo o nějakou komerční nemovitost a tak, že jako celá problematika je daleko složitější. Chtěl bych jenom varovat před takovým levným optimismem, že si člověk řekne, budu investovat svoje celoživotní úspory do nějaké nemovitosti a ono je to zaručené, jisté, bezrizikové.

Moderátor (Vladimír Kroc): Kde podle vás je ta situace nejmarkantnější, kde sou dejme tomu nemovitosti nadhodnocené.

Host (Pavel Kohout): Je to hlavně ve velkých městech a v některých zvláštních čtvrtích, které sou tím jako známé, že tam

Moderátor (Vladimír Kroc): Můžeme říct příklad, třeba v Praze

Host (Pavel Kohout): No tak, to bychom zase zabíhali do přílišných detailů, ale prostě existují čtvrti, které jsou skutečně dosti nadhodnocené a neodpovídají ty nájmy na tom tak zvaném volném trhu nebo na tom tak zvaném volném segmentu toho skutečné realitě.

Moderátor (Vladimír Kroc): Jak to vidí Přemysl Chaloupka, který se zabývá průzkumy a prognózami realitního trhu?

Host (Přemysl Chaloupka): Já se domnívám, že je dobře, že v podstatě v těch regionech jednotlivých, ať už v rámci republiky nebo jednotlivých měst, dochází vlastně k takové té selekci nebo té diverzifikaci těch atraktivních a méně atraktivních lokalit, takže to vnímám jako pozitivní a je to v podstatě, jak bych řek, trend, který je běžný všude ve světě a pokud bychom hovořili o některých lokalitách, ať už v takovém to komerčním sektoru, znamená kancelářském obchodním a nebo naopak rezidenčním, tak dneska třeba když jste zmínil Prahu, tak myslím, že i v Praze sou lokality, které sou v podstatě vnímány jako ryze rezidenční a nebo naopak silně komerčně založené, ať už kancelářsky nebo teda maloobchodně nebo obchodně vůbec.

Moderátor (Vladimír Kroc): A vy byste souhlasil s tím názorem, že třeba v těch některých rezidenčních čtvrtích sou ceny nemovitostí nadhodnocené?

Host (Přemysl Chaloupka): Já bych se tak ani nedomníval, já bych neříkal nadhodnocené, ale určitě díky atraktivitám, ať už to je lokalita jako taková nebo infrastruktura, historie té lokality, tak samozřejmě sou prestižnější a méně prestižní lokality a samozřejmě ty rozdíly můžou být až stoprocentní nebo několikanásobné při těch prodejních cenách nebo dokonce cenách nájmu samozřejmě, ale to vnímám, že to je nezbytný parametr nebo atribut toho, toho trhu nebo těch tržních podmínek, takže bych nevnímal, že sou nadhodnocené, ale odpovídající té dané lokalitě těm tržním podmínkám.

Moderátor (Vladimír Kroc): Co udělá s trhem úplná deregulace nájemného. Je to zatím taková teoretická otázka.

Host (Pavel Kohout): Já bych ještě se vrátil k tomu, co tady říkal pan Chaloupka. Do značné míry s tím souhlasím, dokonce bych řekl, že s ním více souhlasím, než nesouhlasím, ovšem bych tady podotknul, že ty současné tržní podmínky sou takové jakoby pseudotržní takové ne skutečně tržní a právě to, proč nejsou tržní, je zapříčiněno existencí regulovaného nájemného, které radikálně snižuje tu cenu v těch regulovaných bytech a naopak uměle vytlačuje cenu v tom tak zvaném volném segmentu.

Moderátor (Vladimír Kroc): A tím se vlastně dostáváme k té mojí otázce, co se stane, až jednou nebude regulace?

Host (Pavel Kohout): To je velká otázka, protože ve světě je známo poměrně málo příkladů, které by byly analogické naší situaci. To znamená, úspěšně provedená deregulace, které by neměla ňáké zásadní odlišnosti od naší situace. Jednu z možností nebo jedním z příkladů je třeba deregulace nájmů ve městě Boston ve státu Massachusetts, kde k ní došlo v roce devadesát sedm, tam ovšem situace byla zase poněkud odlišná, protože tam je nájemní bydlení chápáno spíše jako něco spíše luxusního na úrovni téměř hotelové. To znamená, že ty staré nájemní byty, které byly deregulovány ještě nějaký ten čas, nějaký rok, dva, možná tři zůstávaly na poměrně nízké úrovni, nedošlo tam k žádné explozi nájemného, dokonce v té, v tom segmentu volných tržních cen to šlo mírně dolů a pak, jak postupně se ti bývalí nájemníci začali stěhovat jinam, převážně do vlastnického bydlení, které je daleko levnější v přepočtu na peritu kupní síly než u nás, tak se ty bývalé levné nájemní byty začaly přestavovat na luxusní rezidence takového polohotelového typu.

Moderátor (Vladimír Kroc): Jak to vidí pan Chaloupka?

Host (Přemysl Chaloupka): Já bych možná jenom doplnil, co se týká té regulace nájemného, tak určitě jsem jedním z nich, patřím mezi ty, které, kteří se těší na deregulaci, nicméně dneska myslím, že už ty kroky, které se podnikají k deregulaci nebo uvolnění nájemného, směřují tam, že ta deregulace bude postupná nebo víceméně taková kroková, dnes se víceméně diskutuje o tom, jestli meziroční nárůst cen u regulovaných bytů nebo regulovaných cen bytů může být deset nebo patnáct procent a myslím, že ta diskuse je užitečná, že už se ten interval určitě zužuje a že se nějak, abych řek, krystalizuje ten konkrétní záměr, k podstatě konkrétní kroky k té deregulaci, ale určitě to neproběhne bych řek ze dne na den, tento krok, protože jak říkal pan Kohout, to je bych řek, to je tak specifický pro ten náš český trh ta regulace těch cen nájemného u těch v tom rezidenčním sektoru, že v podstatě si asi nemůžeme dovolit jako, já to trošku zlehčím, že ve čtvrtek máme nájmy regulované a v pátek už nikoliv, protože to by byla taková rána pro ten trh, že by určitě to mělo i negativní dopad. Ale každopádně ta nabídka se zvětší po regulaci, ať už postupné nebo úplné, určitě ta nabídka třeba v tom rezidenčním sektoru se tedy zvětší, protože ty cenové diference mezi regulovanými a tržními podmínkami určitě se budou vyrovnávat.

Moderátor (Vladimír Kroc): Mimochodem, když o tom mluvíme, výše nájemného v těch nájemných bytech teď je velmi aktuální, majitel domu nemůže sám podle ombucmana Otakara Motejla zvýšit nájemné obyvatelům, musí se vlastně domluvit s obyvateli, jaký je na to váš názor?

Host (Pavel Kohout): No já sem četl jednu takovou americkou příručku pro majitele domů, kde se píše o tom, jak nájemník, pardon, jak majitel domu musí být zdvořilý a jak musí dobře vycházet s nájemníky, protože oni ho živí a je tam i odstavec nebo kapitola nazvaná nebo věnovaná takovým těm sociálnějším případům, to znamená nájemníci, kteří bydlí s ňákou městskou nebo municipální podporou a píše se tam, aby majitelé domů nezanevřeli na tyto nájemníky, protože oni bývají typicky velmi stabilní, slušní a zejména teda pokud de o důchodce, tak platí včas a nedělají problémy. Takže to je popis situace na vyspělém trhu, kde, na kterém už došlo k vyrovnání nabídky a poptávky a kde skutečně ten vztah nájemník a majitel domu je takový všestranně nebo oboustranně prospěšný a harmonický. U nás bohužel je to tak, že zatím tyto dvě strany vypadají spíše jako soupeři ve válečném konfliktu, ale musí si uvědomit jedna i druhá strana, že se navzájem potřebují.

Moderátor (Vladimír Kroc): Říká Pavel Kohout, Přemysl Chaloupka?

Host (Přemysl Chaloupka): Mě se, mě se velice líbí to, co ste řekl, že v podstatě se musí domluvit, s tím velice sympatizuji a já v tom vidím ryze tržní prvek, protože, jestli se musím domluvit, tak je to o nabídce a poptávce, když se nedomluvím, no tak se domluvím s někým jiným a když ani s ním ne, no tak holt ty moje očekávání nejsou tržní nebo nejsou obvyklý a pak budu muset slevit ze svých požadavků. Takže já s tím jedině sympatizuji a věřím tomu, že tam, kde sou ty dvě strany domluveny nebo kde sou schopny se domluvit, tak tam to je, tam se jedná o tržních podmínkách. A dneska tomu tak bohužel není, protože dneska má o regulovaných cen nájmů ti vlastníci bych tak řek, že to, že to je trošku někde, v několika případech je jako bych řek za trest, že oni teda pořád jenom pracují, orou, ořou, ale ty plody budou sklízet teda až, až teda v ňáké doufejme brzké budoucnosti.

Moderátor (Vladimír Kroc): Mnoha očekávání jsou vkládána do případného vstupu České republiky do Evropské unie, co se podle vás stane. Dá se očekávat, když použiju pane Kohoute vaše slova, nějaká exploze cen na trhu nemovitostí?

Host (Pavel Kohout): K tomu datu, jak bude podepsán ten protokol o vstupu do, České republiky do EU se nestane v podstatě nic, protože vlastně do EU už vstupujeme řadu let a ten proces vstupu je pozvolný. A to, jakmile se formálně staneme členem, tak to vlastně nebude znamenat vůbec nic v tom daném okamžiku. To je otázka dlouhodobého vývoje a vstup do EU bude mít spíše souvislosti s pozdějším vstupem do Evropské ekonomické a měnové unie, to znamená přijetí eura. A to je zase otázka, která je vzdálená několik let po vstupu to EU jako takové.

Moderátor (Vladimír Kroc): A dá se očekávat, že třeba nebudou naplněna některá ta očekávání, že případně by mohly teoreticky některé ceny poklesnout?

Host (Pavel Kohout): Já myslím, že ono je to tak, že očekávání veřejnosti sou živena takovými některými, řekl bych, nepříliš solidními sliby některých realitních společností, ne všech, ale některých, které se snaží přesvědčit klienty nebo potencionální klienty, že ceny bytů vyletí vzhůru, jakmile budeme v EU tak na nějakou úroveň Německa nebo Rakouska nebo Itálie a to se nemůže stát ze dne na den, pochopitelně, to by odporovalo jakékoliv ekonomické logice.

Moderátor (Vladimír Kroc): Názor Přemysla Chaloupky?

Host (Přemysl Chaloupka): Já by sem bych určitě jenom doplnil, sympatizuju s názorem pana , pana Kohouta, taky neočekávám, že ty kroky budou v ňákém, ňákém dramatickém sledu, ale si myslím, že vyspělost ekonomiky je taky dána, že tam ty dramatické skoky nebo kroky v těch, v tom vývoji té ekonomiky nebudou, když budeme hovořit konkrétně o realitním trhu, nejsou, ty sou plynulé, čím ta ekonomika bych řek je stabilnější nebo vyvinutější, tak ty kroky nebudou nebo neměly by být tak, tak dramatické. A ani já nepatřím určitě mezi ty, kteří očekávají, že dojde k rapidním nárůstům nebo poklesům, které ste zmínil třeba u některých segmentů trhu cen nebo prostě změn cen po vstupu do Evropské unie, nikoliv, ale pokud hovoříme o cenách, myslím, že si můžeme dovolit takové rozdělení na takové tři kategorie. Ta jedna kategorie sou vlastně nájmy nebo nájemné vůbec, potom ceny pořizovací, to znamená, za kolik sem schopen ten produkt, ať už je to byt nebo kancelář, postavit, to znamená včetně nákupu pozemku, ceny pozemku a ta třetí kategorie cena prodejní, za kolik sem schopen prodat. K té třetí kategorii, záměrně sem jí uved jako poslední, tak tam bych vnímal, že dnes je asi největší rozdíl mezi státy Evropské unie a námi a je to dáno rizikovostí toho trhu. Ty kapitalizační míry neboli návratnosti vynaložených prostředků těch potenciálních investorů, tak v zahraničí se pohybují řádově mezi pěti až sedmi procenty, u nás řádově mezi devíti a deseti procenty. Takže tam bych sledoval asi největší a bych řek takový potenciál při prodeji těch nemovitostí, ale jako investic, jako pronajatých, těch generujících výnos nebo zisk.

Moderátor (Vladimír Kroc): Pokud bychom se pozdrželi u těch pořizovacích cen, kde se bere koupischopná poptávka, protože už teď třeba konkrétně v Praze i možná v dalších větších městech sou ceny dost vysoké, hypotéky stále ještě nejsou pro každého.

Host (Pavel Kohout): No tak koupěschopná poptávka jednak tedy poptávka českého obyvatelstva sama o sobě je dosti vysoká a pak tady samozřejmě sou zahraniční investoři. Z Itálie, Ruska, z Izraele.

Moderátor (Vladimír Kroc): To se ale zřejmě nezmění, když se vracím opět k tomu vstupu do Evropské unie, nějak markantně?

Host (Pavel Kohout): To se v zásadě nezmění.

Host (Přemysl Chaloupka): Souhlasím, jenom, úplně jenom souhlasím.

Moderátor (Vladimír Kroc): My sme malá země, ta diference na jedné straně v Praze a těch ostatních městech je už teď dost vysoká. Myslíte si, že ten trend bude pokračovat a je to tak, že vlastně je Praha jako hlavní město a ostatní části republiky a nebo ten trend je podobný i v těch větších městech ostatních?

Host (Pavel Kohout): Tak tady samozřejmě koupěschopná poptávka se odvíjí od příjmů obyvatelstva a ty sou nejvyšší v Praze, takže pochopitelně v Praze sou také ceny bydlení nejvyšší. S tím, jak se bude vyvíjet zbytek republiky, tak se bude vyvíjet i budou vyvíjet i ceny bydlení tam.

Moderátor (Vladimír Kroc): Také souhlasíte?

Host (Přemysl Chaloupka): V tomto případě bych možná jenom trošku si dovolil ještě doplnit v tom, že Česká republika je v tomhlentom poměrně specifická, že cenové rozdíly ať už nájmů nebo prodejů a vůbec počet realizovaných transakcí je Praha nebo vůbec Česká republika specifická v tom, že Praha v podstatě je velký krok vepředu ve srovnání s ostatními městy, ať už krajskými nebo vůbec okresními, ať už koukáme do Španělska, do Francie, do Velké Británie, tak samozřejmě dycky to hlavní město Londýn, Paříž, Madrid, tak sou, sou v tomto směru nej, bych řek asi nejrozvinutější, co se týká vůbec těch realizovaných transakcí a zájmu nebo-li poptávky teda po tom produktu, ale v České republice bych řek, že ten rozdíl je markantnější. A to i v třeba ve sledování rozdílů mezi Prahou a třeba Brnem, kde pokud hovoříme o nájmech, tak ty nájmy v Brně sou řádově poloviční až dvoutřetinové.

Moderátor (Vladimír Kroc): A váš názor bude se ta diference prohlubovat nebo

Host (Přemysl Chaloupka): Já sám si přeju, aby se neprohlubovala, já si přeju, aby se srovnávala, protože pak v podstatě pro ty investory zůstává nebo tím středem zájmů zůstává ta Praha a to nevnímám úplně jako pozitivní. Dneska, co se týká třeba realizovaných devolperských projektů v maloobchodním sektoru nebo hypermarketovém sektoru, tak bych řek, že ty rozdíly mezi Prahou a ostatními městy v České republice sou v podstatě menší než v tom kancelářském. Je to samozřejmě dané poptávkou a lokací těch i zahraničních i tuzemských společností, kde se, kde si vybudovávají vlastně ty centrály a kde je ta bych řek pracovní síla. Ta v tom obchodním sektoru ten ty diference sou dneska menší, já to vnímám jako velice pozitivní prvek na tom trhu.

Moderátor (Vladimír Kroc): Pokusíme-li se na to téma podívat očima běžného, řekl bych spotřebitele tedy ne investora, když člověk pročítá nabídky realitních kanceláří, tak mu jde často z těch sum hlava kolem, kde získat relevantní informace. Dá se věřit realitním makléřům?

Host (Pavel Kohout): No já myslím, že v tomhletom směru má Česká republika ještě hodně co dohánět za úrovní, která je v jiných zemích, zejména ve Spojených státech, kde přes realitní kanceláře jde snad devadesát pět nebo více procent veškerých transakcí. U nás je to mnohem méně.

Moderátor (Vladimír Kroc): Čím to je?

Host (Pavel Kohout): No, prostě ten trh ještě není podle mého názoru vyzrálý.

Moderátor (Vladimír Kroc): A kde získávat ty informace?

Host (Pavel Kohout): To je složité. Z různých zdrojů. Z internetu , z tisku, z osobních kontaktů a tak dále.

Moderátor (Vladimír Kroc): Dobře.

Host (Přemysl Chaloupka): Můžu doplnit, já sem rád, že to pan Kohout říká, že opravdu já bych řekl, že ten český zákazník, standartní český zákazník v tom dobrém slova smyslu se eště nenaučil využívat v podstatě té externí služby nebo pomocí toho servisu a to nejen v realitním sektoru nebo v realitních kancelářích, ale myslím, že je to pořád takový ten trend, že pokud si to udělám sám, tak si to udělám nejlépe, protože mě to nic nestojí, ale ono konkrétně teda v realitní branži to mnohdy tak není, protože on nákup nemovitostí není bych, zase to trošku zlehčím, není nákup chleba a litru mlíka, takže s tím samozřejmě souvisí mnohé právní aspekty a tam pokud ste se ptal, jak se orientovat, tak určitě, jak říkal pan Kohout, několik informačních zdrojů, ať je to tisk, ať je to internet anebo nejlépe asi osobní návštěva na té patřičné realitní nebo poradenské kanceláře a pak je to určitě, pokud porovnávám cenu, tak abych srovnával srovnatelné, tak je to spektrum těch služeb a samozřejmě reference, to myslím, že s tím velice úzce souvisí.

Moderátor (Vladimír Kroc): V Duelu Radiožurnálu diskutovali ekonomové Pavel Kohout a Přemysl Chaloupka. Díky, na shledanou.

Host (Pavel Kohout): Na shledanou.

Host (Přemysl Chaloupka): Děkuji, na slyšenou.

Moderátor (Vladimír Kroc): Za pozornost děkuje Vladimír Kroc.

Autorizovaným pořizovatelem elektronického přepisu pořadů Českého rozhlasu je ANOPRESS IT, a.s. Texty neprocházejí korekturou.